Sytuacja finansowa branży hotelarskiej cz. II


Konkurencja i trendy rynkowe

„Od kilku lat konkurencją dla hoteli są tzw. condohotele. Mieszczące się w takim obiekcie apartamenty należą zazwyczaj do pojedynczych inwestorów, którzy liczą na określoną stopę zwrotu z wynajmu nieruchomości. Każdy z apartamentów jest wykończony i wyposażony, a zysk z jego wynajmu najczęściej zagwarantowany jest w umowie sprzedaży apartamentu. Dochód zależy od lokalizacji obiektu, funkcjonalności oraz standardu wykończenia. Drugim modelem, w jakim mogą funkcjonować condohotele, jest udział właściciela w przychodach lub zyskach z wynajmu. Inwestycje w systemie condo cieszą się zainteresowaniem inwestorów przede wszystkim z uwagi na prostszy sposób finansowania i obiecywane zyski na poziomie 6-8 procent w skali roku. Do tej pory condohotele w Polsce powstawały przede wszystkim w pasie nadmorskich miejscowości i w górach. Jednak coraz silniej wchodzą także do dużych miast. Właściciele hoteli nie czekają jednak na ruchy konkurencji z założonymi rękami i starają się coraz więcej zaproponować swoim gościom. Nowy trend to tzw. bleisure, czyli połączenie podróży służbowej z wypoczynkiem oraz pokoje, zwane multiroomami, które mogą pomieścić całe rodziny.

Analiza rynku hotelowego pokazuje, że hotele coraz częściej powstają w pobliżu zagłębi biurowych. Szczególnie widoczne jest to w stolicy, gdzie wiele nowych inwestycji realizowanych jest na terenie Służewca i w okolicy Ronda Daszyńskiego, czyli największych skupisk powierzchni biurowych. Wielu pracowników z innych miast czy krajów odwiedzających Warszawę w celach służbowych ceni sobie komfort wynikający z bliskiego usytuowania miejsca pobytu i miejsca pracy. W trendzie rosnącym są także mieszkania i apartamenty na krótkoterminowy najem. Stanowią one poważną konkurencję dla tradycyjnych hoteli. Szczególnym powodzeniem cieszą się wśród milenialsów, którzy szukają większej swobody i dobrej lokalizacji w niższej cenie. Rozwój tego segmentu jest w dużej mierze związany z popularnością platform takich jak booking.com czy Airbnb. Ten ostatni, działający w ponad 190 krajach, to jeden z największych i najbardziej liczących się przedstawicieli tzw. ekonomii współdzielenia (sharing economy), będącej efektem szybkiego rozwoju technologii internetowych, popularności urządzeń mobilnych oraz procesu ekonomicznej globalizacji.

Z perspektywy biznesowej granica pomiędzy hotelem a mieszkaniami na krótkookresowy wynajem zaciera się, z roku na rok coraz bardziej. Airbnb rozpoczął np. bezpośrednią współpracę z deweloperem z Nowego Jorku. W przyszłości może to czekać także inne miasta. Już dziś apartamenty to najczęściej nie pojedyncze działalności, a całe firmy z rozbudowanym portfolio mieszkań. Badanie przeprowadzone przez DELab UW wskazuje, że w Warszawie najwięcej jest użytkowników posiadających cztery lub więcej mieszkań na platformie Airbnb. Należy do nich 57 proc. całej oferty w stolicy. Oni też zarabiają najwięcej. Wysokie marże to nie tylko efekt popytu, ale także braku odpowiednich przepisów w polskim prawie. Zgodnie z obecnymi zasadami krótkotrwały wynajem reguluje ustawa o usługach hotelarskich. Jest ona jednak niedostosowana do tego typu działalności. Nie wszyscy jej przestrzegają i w efekcie prowadzą działalność częściowo w szarej strefie. Zdaniem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju tego typu biznes może być np. uznany za samowolną zmianę sposobu użytkowania lokalu. Jedną z propozycji rozwiązania problemu przedstawił Związek Miast Polskich, który chce stworzenia rejestru wynajmu krótkookresowego. Prace w tym zakresie prowadzi też Ministerstwo Sportu i Turystyki w ramach unormowania zasad świadczenia usług hotelarskich.

Zatrudnienie jako jedno z kluczowych wyzwań

Zgodnie z danymi GUS w roku 2019 odnotowano w Polsce rekordowo niskie bezrobocie. W lipcu było ono na poziomie 5,4 proc. Łatwiej w takich warunkach o klientów, ale też wiele hoteli ma problem z zatrudnieniem. Ponad połowa personelu hoteli to osoby zajmujące pozycje niższego szczebla (room service, kelnerzy, recepcja). Te stanowiska są najtrudniejsze do obsadzenia. W związku ze specyfiką sektora hotele prowadzą stałą rekrutację. Z danych GUS wynika, że w hotelarstwie i gastronomii w I kw. 2019 zatrudnionych było 386 tys. osób. Wiele osób pracę w hotelu traktuje jako zajęcie dorywcze lub sezonowe. Można więc założyć, że w okresie wakacji ta liczba wzrasta, mimo to brakuje rąk do pracy. Barometr Zawodów wskazuje, że w aż 8 województwach jest deficyt pracowników na stanowiskach kelner, barman. Dodatkowo w 7 województwach brakuje chętnych do pracy w kuchni. GUS podaje, że w hotelarstwie i gastronomii w roku 2018 przeciętne wynagrodzenie wynosiło około 3500 zł brutto. Do tego często dochodzą jednak napiwki.

Wzrost wynagrodzeń w branży jest faktem. Dodatkowo pracownicy, szczególnie młodsze pokolenia, szukają zawodów dających pole do rozwoju i zdobywania nowych kompetencji. Rynek musi się więc dostosować do nowych wyzwań w obszarze kadrowym, budować atrakcyjne ścieżki kariery i usprawniać procesy, aby praca w hotelu była łatwiejsza i przynosiła satysfakcję.

Wyniki finansowe idą powoli w górę

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rentowność hotelu jest RevPAR, czyli przychód z jednego dostępnego pokoju. Zgodnie z wyliczeniami Emmerson Evaluation średni RevPAR w naszym kraju to około 200 zł. W zależności od kategorii hotelu może to być: 85-120 zł (3 gwiazdki), 140-195 zł (4 gwiazdki), 260-440 zł (5 gwiazdek). Hotrec podaje, że w roku 2018 hotelowy wskaźnik RevPAR urósł w Polsce o 0,7 proc. Powodów niskiego wyniku należy upatrywać w większej podaży. Żeby poprawić tempo wzrostu, konieczne jest zwiększenie popytu. Dane z roku 2019 są optymistyczne. W maju wartość RevPAR wzrosła o 7,2 proc. przy znacznej poprawie frekwencji (+4,7 punktu), podczas gdy ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie (+0,7 proc.). Te akurat podnosiły się w dwóch poprzednich latach w 2016 r. i 2017 r. i głównie im, a nie zwiększonemu obłożeniu, hotele zawdzięczały wzrost RevPAR odpowiednio o 11,6 proc. i 5,8 proc. W 2017 r. udało się to nawet mimo spadku obłożenia o 0,5 proc. Dodatkowym źródłem przychodu dla hoteli jest organizacja różnego rodzaju wydarzeń. Demand Outlook wskazuje, że w roku 2018 odbyło się ich w Polsce około 48 tys. (o 6,9 proc. mniej niż w roku 2017). Wykorzystanie sal konferencyjnych wyniosło w ub.r. 12,5 proc. W porównaniu do 2017 r. to spadek o 2,4 proc.

Rentowność EBITDA hotelu to średnio od 20 proc. do 40 proc. w zależności od oferowanego standardu – im lepszy obiekt, tym wyższa marża. Rosnące koszty inwestycji wpływają na obniżenie rentowności inwestycji. Zgodnie z danymi rynkowymi cena budowy jednego pokoju hotelowego to wydatek co najmniej 200-250 tys. zł. W zależności od standardu może to być nawet powyżej 500 tys. zł. Nie bez znaczenia jest też koszt samej działki. To przeważnie wydatek rzędu 5-10 mln zł. Dodatkowym czynnikiem jest czas. Budowa obiektu trwa średnio 4-5 lat. Jest to więc nie tylko inwestycja kapitałochłonna, ale także narażona na ryzyko zmiany koniunktury i licznych czynników ekonomicznych.

Zaległości branży wciąż na wysokim poziomie

Jak wynika z danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor oraz Biura Informacji Kredytowej zadłużenie pozakredytowe i kredytowe firm hotelarskich w Polsce na koniec I półrocza 2019 r. wyniosło ponad 987 mln zł. Ponad 94 proc. tej sumy stanowiły przeterminowane zobowiązania wobec banków (kredytowe). W ujęciu liczbowym, w bazach BIG InfoMonitor i BIK znalazło się 889 firm hotelarskich, co stanowi 9,8 proc. firm z branży. W przeliczeniu na pojedynczą firmę, średnia zaległość wynosi 1 110 557 zł. Wprawdzie przeciętne niespłacone zobowiązanie spadło w porównaniu do sytuacji po półroczu 2018 o 135 tys. zł, to jednak kondycja części hoteli wciąż nie jest najlepsza. W ciągu roku przybyło 110 niesolidnych dłużników (wzrost o 12,4 proc.). Ale już kwota przeterminowanego zadłużenia zwiększyła się jedynie o 17 mln zł. W porównaniu do całej gospodarki, odsetek firm z problemami, zarejestrowanych jako „Hotele i podobne obiekty zakwaterowania” o PKD nr 5510Z (bierzemy tu również pod uwagę firmy zawieszone i niedziałające) znacząco przekracza średni odsetek firm z problemami w polskiej gospodarce, który wynosił na koniec czerwca br. 6,2 proc.

Przeterminowane zobowiązania branży hotelarskiej (0,99 mld zł) właściwie decydują o tym jak wygląda solidność płatnicza całego sektora Zakwaterowanie i Gastronomia (Horeca). Zaległości należące wyłącznie do Hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania (PKD 5510Z) stanowią 59 proc. przeterminowanych zobowiązań całego sektora, których ten ma obecnie 1,68 mld zł. Sytuację tłumaczy m.in. fakt, że wartość kredytów spłacanych przez firmy hotelarskie na koniec czerwca wynosiła 4,6 mld zł. Więcej przeterminowanych długów od Horeca mają jedynie handel, budownictwo i przemysł. Jeszcze przed rokiem sytuacja wyglądała też gorzej w sektorze obsługi rynku nieruchomości, ale obecnie ma on niższe zaległości. Najwięcej zadłużonych firm hotelarskich ma siedzibę w woj. mazowieckim lub dolnośląskim – odpowiednio 156 i 139. Na trzecim miejscu pod względem liczby niesolidnych dłużników jest Małopolska, gdzie zobowiązań w terminie nie spłaca 86 podmiotów. W pozostałych województwach liczba zalegających dłużników jest wyraźnie niższa. Pod względem wartości przeterminowanych zobowiązań wyróżniają się firmy hotelarski z woj. łódzkiego, które w bazach BIG InfoMonitor i BIK mają 303,7 mln zł przeterminowanych zobowiązań. Wpływ na to może mieć skala nowych inwestycji jakie powstają na tym terenie. Dane z pozostałych województw o wielkości zobowiązań są proporcjonalne do liczby niesolidnych dłużników. W woj. małopolskim firmy mają do spłaty 136,7 mln zł. Na Mazowszu zobowiązań jest ponad 107,5 mln zł, a firmy z Dolnego Śląska są dłużne blisko 92,4 mln zł. Na końcu listy są firmy hotelarskie z Opolszczyzny, które są zadłużone na 3,6 mln zł. Niewielka jest tu też liczba firm dłużników w stosunku do pozostałych części kraju. W Opolu i okolicach zaległości w spłacaniu dotyczą zaledwie 17 przedsiębiorstw. Mniej jest ich tylko w woj. świętokrzyskim (16), jednak w tym przypadku samo zadłużenie jest dwa i pół raza wyższe i wynosi 9 mln zł.

Największe zaległe zobowiązania przypadające średnio na jedną firmę są w łódzkim – blisko 1 mln zł. To w dużej mierze zasługa rekordzisty, którego zadłużenie sięga 212 mln zł. Drugie pod względem średniego zadłużenia jest woj. warmińsko-mazurskie z wynikiem 156 tys. zł. Tutaj także rekordzista z wynikiem 41,3 mln zł ma wpływ na ogólną kondycję regionu. Podobnie jest w województwach pomorskim i podkarpackim, gdzie zaległości rekordzistów wynoszą odpowiednio 69 i 29 mln zł i podbijają średnią zaległość wszystkich firm hotelarskich. Ale już z uwagi na sporą liczbę dłużników na Mazowszu, wynik rekordzisty – ponad 44 mln zł, nie przekłada się już tak bardzo na średni przeterminowany dług. Wynosi on w województwie 79 tys. zł. Najmniej kłopotów ze spłatą należności mają firmy z województw wielkopolskiego i opolskiego. Średnio firmy hotelarskie zalegają tam około 20 tys. zł.

Upadłości hoteli

W ostatnim roku liczba firm hotelarskich, które ogłosiły upadłość to aż 18. To tyle samo ile w sumie w latach 2011-2017, a w porównaniu do poprzedniego roku to aż 4,5 razy więcej firm. W ostatnich siedmiu latach średnia liczba upadłości to 4,7 – wynika z danych gromadzonych przez wywiadownię gospodarczą Bisnode Polska. Analiza kondycji finansowej branży przeprowadzonej na ponad 2000 firm przez Bisnode Polska pokazuje, że blisko 49 proc. firm w branży jest w bardzo dobrej i dobrej kondycji finansowej. W tym 29 proc. w bardzo dobrej. Jednocześnie co trzecia firma jest w sytuacji bardzo złej.”*

* – Ogólnopolski Raport BIG InfoMonitor S.A. z dn. 10.2019r., „ Obraz rynku hotelowego w Polsce. Przybywa hoteli i problemów finansowych”